Alexander Otto über die Strategie hinter 200 Einkaufszentren & seinen Traum von Olympia

Im OMR Podcast spricht er außerdem über...

 ... das, was er in Deutschland in vielen Centern vermisst: "Am meisten würde ich mir gute Modeläden zurückwünschen und Leute, die wirklich gehobene Labels führen. Wir merken natürlich, es geht immer mehr nur noch in den Bereich dieser sogenannten Vertikalen, also diejenigen, die selbst Design produzieren und verkaufen, also z.B. Inditex, New Yorker, die super erfolgreich sind, die wir auch gerne bei uns dort haben. Aber ein Herrenausstatter oder ein schickes Damenmodegeschäft mit Mode zum Beispiel aus Italien würden wir wahnsinnig gern bei uns ansiedeln. Da würden wir sogar auch Sonderkonditionen anbieten, weil wir natürlich wissen, dass das heute nicht der Sektor ist, der sofort boomt. (...) Die Nachfrage ist natürlich eher in anderen Sektoren. Wir haben sehr viele Optiker und viele, die Interesse haben, dort reinzukommen, oder persönliche Dienstleistungen werden immer wichtiger rund um das Thema Beauty, das war ja früher gar nicht so ein großes Thema, ist aber enorm in den letzten Jahren gewachsen. Was ich mir generell wünsche ist, dass bürokratische Hürden deutlich weniger werden. Zum Beispiel auch das Thema Ansiedlung von Ärzten in Shoppingcentern. Würden wir wahnsinnig gerne machen und ich glaube, es wäre eine absolute Win-win-Situation. Nur es ist häufig schwierig, das Gebäude darauf anzupassen, weil wir natürlich sehr hohe Vorschriften haben, z.B. wie hoch der Tageslichtanteil in jedem Büro sein muss. Das ist natürlich ein Punkt, der schwierig zu erfüllen ist in einem Shoppingcenter. In Amerika sehen wir, dass es überhaupt kein Problem ist und dass das durchaus auch die Center total bereichert."

... veränderte Bedürfnisse von Besucher*innen: "Wir werben ja sehr intensiv für die Center, machen auch Aktionen und Veranstaltungen in den Centern. Um ganz ehrlich zu sein: Das ist sehr unterschiedlich, wie die Response darauf ausfällt. Das war ein Riesenknüller früher in Deutschland. Inzwischen ist der deutsche Shopper sehr, sehr effizient und hat einen sehr stark geplanten Shoppingbesuch. Und leider werden viele dieser tollen Aktivitäten nicht mehr so wahrgenommen und geschätzt, wie es früher der Fall war. Das ist natürlich in Ländern wie der Türkei spannend. Wenn wir da so eine Formel-1-Show haben und wir stellen ein paar Formel-1-Wagen dort rein und haben vielleicht noch ein Signing mit einem Formel-1-Fahrer, dann haben wir teilweise ein paar Hunderttausend Leute, die in ein paar wenigen Tagen dort hinkommen, weil das eben eine Wahnsinnsattraktion ist. Aber bei uns hat sich das schon extrem gewandelt und wir merken: Shopping ist effizienter geworden und dieses reine Bummeln und einfach mal in die Mall gehen, das ist in einer bestimmten Generation, der jungen Generation, nach wie vor ganz spannend, aber gerade die etwas älteren Menschen halten sich dann doch nicht mehr so lange im Center auf."

... Dynamic Pricing für Parkhäuser: "Am Anfang, wenn wir Center gebaut haben, haben unsere Vermieter und Centermanager immer nach sehr viel Parkhausflächen geschrien. Manchmal haben wir die auch zu groß gebaut und die werden gar nicht in der Form belegt. Aber man kann vieles damit machen. Wir werden jetzt im Alstertal-Einkaufszentrum einen Beach Club dort oben ansiedeln, Depots für den Online-Versand kannst du natürlich super unterbringen oder auch Autowaschstationen. Aber das Parkhaus selber ist natürlich auch spannend, weil wir dadurch auch ein bisschen Frequenz steuern können, insbesondere durch das sogenannte Dynamic Pricing, was hier zunehmend ist. Das ist ein bisschen Fluch und Segen für die Anbieter, aber so können wir die Gebühren so ausgestalten, dass wir in der Hochphase an einem Samstagnachmittag entsprechende Gebühren nach oben anpassen können und umgekehrt für preisbewusste Shopper attraktive Gebühren – zum Beispiel unter der Woche vormittags – anbieten können. (...) Wie das ja im Prinzip heute Hotels ja auch zum Beispiel machen oder auch die Lufthansa: Man sitzt dann neben jemanden, der den gleichen Sitz hat, aber vielleicht nur die Hälfte gezahlt hat, abhängig von den Buchungskonditionen. Und so ein bisschen in die Richtung geht das beim Parkhausgeschäft auch."

... den drastischen Wandel auf dem Immobilienmarkt: "Büro war eigentlich immer der absolute Spitzenreiter. Die Investoren, die konnte man mit sehr wenig Rendite, also oft mit drei Prozent überzeugen. Shoppingcenter waren sehr weit oben und mit Wohnen wollte sich lange Zeit keiner abgeben. Genauso mit Logistik und Industrial – das waren eigentlich eher untergeordnete Assetkassen, wenn ich mal 15 Jahre zurückschaue. In der Zwischenzeit hat sich das komplett gedreht und im Moment ist Büro das, was eigentlich am wenigsten angefragt wird. Wir haben viele Jahre sehr erfolgreich Büros entwickelt, und sind gerade noch dabei: Wir haben noch ein großes Projekt in Köln, was wir gerade fertigstellen. Aber wir haben den Sektor komplett eingestellt, weil sich das drastisch nach Covid geändert hat. Homeoffice nimmt zu, die Menschen sind flexibler, brauchen weniger Büroflächen. Es gibt modernere Bürokonzepte, wo Menschen enger zusammensitzen und wir merken im Moment, man kriegt kaum Bürogebäude verkauft in Deutschland und in der Hinsicht sind andere Bereiche viel spannender geworden."

... seinen Traum von Olympischen Spielen für Hamburg: "Also ich finde, olympische Spiele sind eine Riesenchance für eine solche Stadt. Ich glaube, dass es auch für unsere Psyche und unser Selbstverständnis richtig gut ist und ich glaube, wir brauchen in Hamburg auch mal wieder ein Ziel, auf das wir hinarbeiten. Auch die Chance, dass die Welt bei uns zu Gast ist. Und ich glaube, das Wichtige ist, dass man es vom Sport her denkt und man wirklich überlegt: Was kann das auch in der Breite auslösen? Wir müssen den Schulsport wieder stärken. Das haben wir in Paris auch gesehen. Im Vorlauf der Spiele wurden dort in den Schulen verbindlich 30 Minuten Bewegung pro Tag eingeführt. Auch das brauchen wir, damit die Sportförderung viel besser und fundamentaler aufgebaut wird. Und wir sehen das eigentlich in allen Ländern, die ausgewählt werden, Olympische Spiele auszurichten. Da gibt es immer einen Schub, dass das als nationale Aufgabe gesehen wird. Jetzt gibt es ja diesmal auch ein klares Bekenntnis des Bundes für die Unterstützung der Olympischen Spiele. Das heißt, der Bund wird auch kräftig diese Investitionen, Förderungen mit öffentlichen Mitteln begleiten. Das wäre natürlich toll, wenn die auch nach Hamburg fließen würden und die Stadt davon profitieren würde."